Pitanje 49. Metode vrednovanja nepokretnosti na osnovu upotrebe bruto množitelja zakupnine
Primjena komparativnog (tržišnog) pristupa u procjeni vrijednosti nekretnina
Komparativni (tržišni) pristup predstavio:
metoda poređenja prodaje;
koristeći metodu množitelja bruto rente.
Bruto množitelj rente je omjer prodajne cijene i potencijalnog ili stvarnog bruto prihoda.
Ova metoda se izvodi u tri faze:
1. Procjenjuje se tržišni prihod od zakupnine od imovine koja se procjenjuje.
2. Odnos prema prodajnoj cijeni bruto prihoda utvrđuje se na osnovu nedavnih tržišnih transakcija.
3. Vjerovatna vrijednost imovine koja se procjenjuje izračunava se množenjem tržišnog prihoda od zakupnine od imovine koja se procjenjuje sa bruto multiplikatorom zakupnine.
V je vjerovatna prodajna cijena imovine koja se procjenjuje;
Dr - prihod od zakupnine imovine koja se vrednuje;
GRM - multiplikator bruto rente;
Sanal - prodajna cijena analoga;
PVDanal - potencijalni bruto prihod analoga.
Bruto množitelj rente (GRM) je omjer prodajne cijene i potencijalnog bruto prihoda ili stvarnog prihoda.
Da biste koristili ovu metodu morate:
Procijenite bruto prihod na tržištu ostvaren od imovine;
Odrediti odnos bruto prihoda od imovine koja se vrednuje i prodajne cene na osnovu uporedivih prodaja analoga;
pomnožiti bruto prihod od vrednovanog objekta sa prosečnom vrednošću GRM za analogne.
Vjerovatna prodajna cijena izračunato po formuli:
Tsob = PVD o * VRM a = PVD * (C a: PVD ia) – ovo je prosjek svih vrijednosti
gdje je Tsob vjerovatna prodajna cijena imovine koja se procjenjuje;
PVDo - bruto prihod od procijenjenog objekta;
VRMa - prosječni multiplikator bruto rente;
Tsa - prodajna cijena 1. uporedivog analoga;
PVD1a m - potencijalni bruto prihod 1. uporedivog analoga;
m je broj odabranih analoga.
Naši nastavnici koriste skraćenicu prosječnu GRM (bruto rental multiplier). Obračun je isti, ali se napominje da GRM nije prilagođen za razlike između predmeta vrednovanja i uporedivih analoga, jer se obračun GRM zasniva na stvarnim plaćanjima zakupa i prodajnim cenama, koje već uzimaju u obzir ove razlike.
Pitanje 50. Metode za konstruisanje koeficijenata kapitalizacije koji se koriste za procenu vrednosti nekretnina
Primjena dohodovnog pristupa
Prihodovni pristup procjeni vrijednosti nekretnina uključuje dvije metode:
Metoda kapitalizacije prihoda;
Metoda diskontiranog novčanog toka.
Metoda kapitalizacije prihoda koristi se prilikom vrednovanja nekretnina koje donose prihod. Prihodi od posjedovanja nekretnine mogu, na primjer, predstavljati sadašnje i buduće prihode od davanja u zakup, prihode od eventualnog povećanja vrijednosti nekretnine prilikom prodaje u budućnosti.
Rezultat ove metode sastoji se i od cijene zgrada, objekata i cijene zemljišta.
Preporučljivo je istaknuti glavne faze postupka vrednovanja metodom kapitalizacije:
1. Procjenjuje se potencijalni bruto prihod. Ovo se radi na osnovu analize trenutnih stopa i tarifa koje postoje na tržištu nekretnina za uporedive objekte. Potencijalni bruto prihod (GPI) je prihod koji se može ostvariti od nekretnina pri 100% korištenju bez uzimanja u obzir svih gubitaka i rashoda. RPE zavisi od površine nekretnine koja se procjenjuje i prihvaćene cijene najma.
PVD = S * Ca, gdje
S - površina u kvadratnim metrima. m., izdajem;
Ca - cijena zakupa po 1 sq. m.
U pravilu, cijena najma ovisi o lokaciji nekretnine, njenom fizičkom stanju, dostupnosti komunikacija, trajanju najma itd.
2. Procijenjeni su procijenjeni gubici od nedovoljnog korišćenja imovine i gubici tokom naplate. Smanjenje PVD-a za iznos gubitaka daje vrijednost stvarnog bruto prihoda (DVI) koji se određuje formulom
DVD = PVD - gubici.
3. Izračunavaju se procijenjeni troškovi rada imovine koja se procjenjuje. Periodični troškovi za obezbjeđivanje normalnog funkcionisanja objekta i reprodukcije prihoda nazivaju se operativnim troškovima.
4. Predviđeni neto operativni prihod utvrđuje se smanjenjem DVD-a za iznos operativnih troškova. Dakle, NOR = DVD - Operativni troškovi (bez amortizacije).
5 . Izračunava se koeficijent kapitalizacije. Postoji nekoliko metoda za određivanje potonjeg:
5.1. Kumulativna metoda izgradnje.
5.2. Metoda za određivanje koeficijenta kapitalizacije uzimajući u obzir nadoknadu kapitalnih troškova.
5.3. Metoda vezanog ulaganja ili tehnika investicione grupe.
5.4. Metoda direktne kapitalizacije.
5.1. Kumulativna metoda izgradnje
Stopa kapitalizacije u procjeni vrijednosti nekretnina sastoji se od dva elementa:
Stope povrata na investicije (stope povrata na kapital). Ovo je kompenzacija koja se mora isplatiti investitoru za vrijednost za novac, uzimajući u obzir vrijeme, rizik i druge faktore povezane sa određenom investicijom.
Norme za povrat (povraćaj) kapitala. Povrat kapitala se odnosi na otplatu iznosa početnog ulaganja. Štaviše, ovaj element koeficijenta kapitalizacije odnosi se samo na dio imovine koji se haba, odnosno gubi vrijednost.
Stopa prinosa na kapital se zasniva na:
1. bezrizična stopa prinosa;
2. premije za rizik;
3. premije za nisku likvidnost nekretnina;
4. nagrade za upravljanje investicijama.
Stopa prinosa bez rizika. Koristi se kao osnovna, kojoj se dodaju ostale prethodno navedene komponente. Odrediti stopu bez rizika Možete koristiti i prosječne evropske indikatore za operacije bez rizika i ruske.
U slučaju korištenja prosječnih evropskih indikatora bezrizičnoj stopi dodaje se premija za rizik ulaganja za datu zemlju, takozvani rizik zemlje.
Ruski pokazatelji su uzeti na osnovu stope prinosa na državne obveznice ili, što je poželjnije, stopa na devizne depozite (uporedivog trajanja i iznosa) banaka najviše kategorije pouzdanosti. Stopa bez rizika utvrđuje minimalnu naknadu za ulaganje u dati objekat.
Premija rizika. Sve investicije, osim prethodno navedenih, imaju veći stepen rizika, u zavisnosti od karakteristika vrste nekretnine koja se vrednuje. Što je veći rizik, to bi kamata trebala biti veća da bi se nadoknadila prva.
Niska premija likvidnosti. Likvidnost mjeri koliko brzo se imovina može pretvoriti u gotovinu. Nekretnine su relativno niske likvidnosti. Ova premija je posebno visoka u zemljama u kojima su hipoteke slabo razvijene.
Nagrada za upravljanje investicijama.Što je investicija rizičnija i složenija, to je potrebno kompetentnije upravljanje. Upravljanje investicijama ne treba mešati sa upravljanjem nekretninama čiji su troškovi uključeni u operativne troškove Metod za određivanje koeficijenta kapitalizacije uzimajući u obzir nadoknadu kapitalnih troškova
Stopa kapitalizacije nekretnina uključuje stopu prinosa na investiciju i stopu prinosa na kapital.
Ako se predvidi promjena vrijednosti imovine (smanjenje ili povećanje), tada je potrebno uzeti u obzir koeficijent kapitalizacije u koeficijentu kapitalizacije.
Postoje tri načina da se povrati uloženi kapital:
1. Pravolinijski povrat kapitala (Ring metoda).
2. Povrat kapitala na osnovu zamjenskog fonda i stope povrata na investiciju (Inwood metoda). Ponekad se naziva metodom anuiteta.
3. Povrat kapitala na osnovu kompenzacionog fonda i bezrizične kamatne stope (Hoskold metoda).
Prstenova metoda. Ova metoda je prikladna za korištenje kada se očekuje da će tok prihoda sistematski opadati, a glavnica će biti otplaćena u jednakim ratama. Godišnja stopa prinosa na kapital izračunava se tako što se 100% troška sredstva podijeli sa preostalim korisnim vijekom trajanja, drugim riječima, ona je recipročna vrijednost vijeka trajanja sredstva.
Primjer.
Uslovi ulaganja:
Iznos = $2,000;
Trajanje = 5 godina;
Stopa povrata investicije = 12%.
Godišnja proporcionalna stopa prinosa će biti 20%, pošto će 100% imovine biti otpisano tokom 5 godina (100% : 5 = 20%). U ovom slučaju, koeficijent kapitalizacije će biti: 20% + 12% = 32%.
20% početne investicije biće vraćeno godišnje zajedno sa 12% povrata investicije. Imajte na umu da će se plaćena kamata u apsolutnom iznosu smanjivati iz godine u godinu, budući da se obračunavaju na opadajuće stanje iznosa glavnice. Za prvu godinu kamata će biti 240 dolara; za drugi - 192; za treći - 144; za četvrti - 96; za peti - 48 dolara (vidi sliku ispod)
Inwood metoda. Ova metoda se koristi kada se očekuje da će se tokom čitavog perioda predviđanja primati konstantni, jednaki prihodi. Jedan dio ovog toka prihoda će predstavljati povraćaj ulaganja, a drugi će obezbijediti nadoknadu ili povrat kapitala. Štaviše, iznos toka prihoda će predstavljati povraćaj ulaganja, dok će drugi obezbijediti nadoknadu ili povrat kapitala.
Štaviše, iznos povrata kapitala će biti reinvestiran po stopi prinosa na investiciju (kapital). U ovom slučaju, stopa povrata na investiciju kao komponenta omjera kapitalizacije bit će jednaka faktoru zamjenskog fonda po istoj kamatnoj stopi kao i za investiciju (ovaj faktor je uzet iz tabele sa šest funkcija složene kamate). Sam koeficijent kapitalizacije, uz tok jednakog prihoda, biće jednak zbiru stope prinosa na ulaganja i faktora kompenzacionog fonda za istu kamatu (koeficijent kapitalizacije može se uzeti iz tabele sa šest funkcija složene kamate u koloni doprinos amortizaciji jedinice).
Hoskoldova metoda. Koristi se kada je stopa povrata generisana početnim ulaganjem toliko visoka da je malo vjerovatno da će se ponovno ulaganje dogoditi po istoj stopi. Stoga se od uloženih sredstava očekuje prihod po stopi bez rizika.
Primjer. Investicioni projekat predviđa godišnji povrat ulaganja (kapitala) od 12% za 5 godina. Povrat ulaganja može se sigurno reinvestirati po stopi od 6%.
Rješenje. Ako je stopa povrata na kapital 0,1773964, što je faktor zamjene fonda od 6% tokom 5 godina, tada će koeficijent kapitalizacije (R) biti 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.
U slučaju kada se predviđa da investicija neće izgubiti vrijednost u potpunosti, već samo djelimično, koeficijent kapitalizacije će se izračunati nešto drugačije.
Primjer. Predviđeno je da će imovina biti prodata za 5 godina za 50% sadašnje vrijednosti. Stopa povrata ulaganja je 12%.
Rješenje. Prema metodi prstena, stopa povrata na kapital je 20% (100%: 5 godina) * 1/2 = 10%. R = 0,1 (stopa prinosa na kapital) + 0,12 (stopa povrata na investiciju) = 0,22 = 22%.
Po Inwood metodi Stopa prinosa na kapital se utvrđuje množenjem faktora fonda za oporavak sa procentom gubitka vrijednosti.
50% gubitak * 0,1574097 = 0,07887. R = 0,0787 (stopa prinosa na kapital) + 0,12 (stopa povrata na investiciju) = 0,1987 = 19,87%.
5.2. Prilikom ulaganja u nekretnine, investitor očekuje budući rast vrijednosti inicijalno uloženog kapitala. Ova kalkulacija je zasnovana na prognozi investitora o povećanju cijena zemljišta, zgrada i objekata pod uticajem povećane potražnje za određenim vrstama nekretnina ili zbog rastuće inflacije. S tim u vezi, postoji potreba da se uzme u obzir povećanje troškova kapitalnih ulaganja u koeficijent kapitalizacije.
Primjer. Potrebna stopa prinosa na kapital je 12%. Povećanje vrijednosti će se desiti u narednih pet godina i iznosiće 40%.
1. Odgođeni prihod se obračunava kao 0,4 * 0,1574 (faktor kompenzacijskog fonda za 5 godina na 12%) = 0,063.
2. Odgođeni prihodi se oduzimaju od tražene stope prinosa na kapital i tako se utvrđuje koeficijent kapitalizacije.
R = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.
Ako se vrijednost uloženih sredstava poveća, prihod od prodaje ne samo da daje povrat na cjelokupni uloženi kapital, već i dio prihoda koji je neophodan za ostvarivanje povrata na kapital od 12%. Stoga se koeficijent kapitalizacije mora smanjiti kako bi se uračunali očekivani kapitalni dobici.
5.3. Metoda vezanog ulaganja ili tehnika investicione grupe. Budući da se većina nekretnina kupuje dužničkim i vlasničkim kapitalom, koeficijent kapitalizacije mora zadovoljiti zahtjeve povrata na oba dijela investicije. Vrijednost ovog koeficijenta određuje se odgovarajućom metodom ulaganja ili tehnikom investicijske grupe. Koeficijent kapitalizacije za pozajmljena sredstva naziva se hipotekarna konstanta i izračunava se pomoću sljedeće formule:
Ako su uslovi kredita poznati, tada se hipotekarna konstanta određuje iz tabele sa šest funkcija složene kamate: to će biti zbir kamatne stope i koeficijenta fonda za oporavak ili će biti jednaka koeficijentu doprinosa amortizacije jedinica.
Koeficijent kapitalizacije za kapital izračunava se pomoću formule:
Ukupan koeficijent kapitalizacije utvrđuje se kao ponderisani prosjek
, Gdje
M je udio pozajmljenih sredstava u trošku;
Rm - koeficijent kapitalizacije za pozajmljeni kapital;
Re je koeficijent kapitalizacije za kapital.
Problem 1
1. Metoda razdvajanja uklj. uključuje 3 vrste odeće:
Fizičko pogoršanje
Funkcionalna odjeća
Spoljašnje habanje
Fizičko pogoršanje - gubitak potrošačkih kvaliteta objekta zbog eksploatacije ili prirodnih faktora.
Funkcionalna odjeća odražava smanjenje vrijednosti objekta zbog njegove neusklađenosti sa savremenim zahtjevima tržišta u pogledu arhitektonskih, estetskih, prostorno-planskih, dizajnerskih rješenja i drugih karakteristika.
Spoljašnja odjeća - to je smanjenje vrijednosti objekta zbog promjena u vanjskom okruženju: društvenim standardima društva, zakonskim i finansijskim uslovima itd.
Fizička i funkcionalna odjeća dijele se na uklonjivu i nepopravljivu.
Odjeća koja se može skinuti - ova vrsta habanja čija je cijena otklanjanja manja od dodane vrijednosti objekta
Nepopravljivo trošenje - onaj kod kojeg je ili otklanjanje habanja nemoguće, ili je trošak otklanjanja veći od dodane vrijednosti, uzima se u obzir u visini habanja.
1Višekatnica bez lifta - funkcionalna.
2) Krov kuće prokišnjava - fizičko
3) Stambena zgrada na aerodromu - spoljna
4) U kancelariji nema sistema za klimatizaciju - funkcija.
5) Poslovni centar bez lifta - funkcionalan. i tako dalje.
Problem 2
Pristup vrednovanju nekretnina zasnovan na troškovima
Odredite cijenu zemljišne parcele metodom troškova.
Kao rezultat zapažanja, utvrđena je potreba za sledećim vrstama rutinskih popravki u stanovima zgrade za iznajmljivanje: farbanje - 2.500 dolara, zamena tepiha u 5 stanova - 1.750 dolara, popravka vodovodne mreže - 2.200 dolara.
Karakteristike elemenata s kratkim vijekom trajanja:
Troškovi reprodukcije zgrade su 545.930 dolara. Fizički vijek trajanja je 5 godina. Puni vijek trajanja objekta je 60 godina. Broj stanova u zgradi je star 20 godina. Cijena modernizacije kućne opreme je 12.000 dolara. Cijena postojeće opreme za domaćinstvo je 7370 dolara. Gubitak prihoda od jednog stana zbog lošeg tlocrta iznosi 10 dolara, a zbog blizine industrijskog preduzeća - 15 dolara.
Bruto množitelj zakupa za ovaj sektor tržišta nekretnina jednak je 5.
Procijenjena vrijednost parcele je 50.000 dolara.
1. Fizičko propadanje
A. Uklonjivo:
slikanje - 2500 dolara;
zamjena tepiha u 5 stanova - 1.750 $;
popravka vodovodnog sistema – 2200$.
UKUPNO fizičko oštećenje koje se može otkloniti - 6450 USD.
B. Neizbežne kratkoročne komponente:
B. Kobne dugotrajne komponente:
Troškovi reprodukcije zgrade su 545.930 dolara.
Minus: fizički popravljiv – 6450 dolara
Troškovi reprodukcije kratkoročnih iznose 166.650 dolara
Troškovi reprodukcije dugoročnih elemenata:
545930 – 6450 – 166650 = 372830 $
Stopa habanja nepopravljivih dugotrajnih komponenti:
372830 * 5/60 = 31068 $
2. Funkcionalna odjeća:
A. Ispravljivo:
Nadogradnja uređaja (12.000 USD) – Troškovi postojećih uređaja (7.370 USD) = 4.630 USD
B. Nepopravljivo:
Gubici najma zbog lošeg tlocrta:
3. Eksterno ili ekonomsko habanje:
Gubici zakupnine zbog blizine industrijskog preduzeća:
Troškovi ponovne reprodukcije su 545.930 dolara
Minus: fizički uklonjiv - 6450 dolara
nepopravljivo kratkoročno – 31.700 dolara
nepopravljivo dugoročno – 31.068 dolara
funkcionalno ispravan – 4630 USD
funkcionalno nepopravljiv – 12.000 dolara
vanjska odjeća – 18.000 dolara
Ukupni troškovi zgrada uzimajući u obzir habanje su 442.082 dolara
Procijenjena cijena područja – 50.000 dolara
Ukupna cijena – $492,082
Problem 3
Odredite vrstu i količinu habanja za sljedeće elemente sa kratkim vijekom trajanja:
Akumulirana amortizacija = Stvarna starost / normalni period * 100
Vel-on amortizacija = St-t * % amortizacije
U ovom slučaju radi se o nepopravljivom fizičkom habanju kratkotrajnih elemenata čija je vrijednost 9983
Problem 4
Utvrdite nepovratno fizičko trošenje elemenata sa dugim vijekom trajanja ako je cijena reprodukcije objekta 174.900 USD. Trošak eliminacije fizičkog habanja iznosi 2.000 dolara. Ukupna cijena elemenata s kratkim vijekom trajanja je 20.600 dolara.
Stvarna starost objekta je 10 godina, a ukupan fizički vek 75 godina.
174900 – 2000 – 20600 = 152300 $
Izf = 152300 × 10 / 75 = 20306,67 USD
Problem 5
Skladište ima stvarnu starost od 12 godina i procijenjeni preostali korisni vijek trajanja od 48 godina. Trošak trenutne zamjene tepiha u poslovnom prostoru je 1.000 dolara. Zbog lošeg rada, utovarne platforme imaju fizičko habanje 25% veće od uobičajenog, a njihov standardni vijek trajanja je 30 godina. Cijena popravke platforme je 2.500 dolara. Procijenjeni korisni vijek trajanja krova, elektro sistema i mehaničke opreme je 18 godina. Potrebno je zamijeniti dio ožičenja, što će koštati 3.000 dolara. Koliki je stepen nepovratnog fizičkog propadanja?
Nenadoknadivo habanje = habanje dugotrajnih elemenata + kratkotrajni elementi zgrade = 1250 + 2001 = 3251
1000 rub. - fizička odjeća koja se može skinuti
Problem 6
Zgrada koja se procjenjuje zahtijeva hitnu restauraciju područja na kojima prokišnjava krov i farbanje. Odredite iznos amortizacije ako je trošak zamjene krova 2.500 USD, farbanje 1.500 USD, trošak neophodnih krovnih radova 500 USD i farbanje 1.500 USD. Koja vrsta habanja se javlja u ovom slučaju?
U ovom slučaju, radi se o uklonjivom fizičkom habanju, čija je količina jednaka iznosu utrošenom na popravke. Popravke obuhvataju troškove pokrivanja i farbanja, kao i farbanja krova.
Problem 7
Poznato da savremeni standardi zahtevaju ugradnju klima uređaja u objektu, koji nije dostupan u objektu koji se ocenjuje. Instalacija klima uređaja u postojećoj zgradi koštaće 1.500 dolara, au novoj zgradi 1.100 dolara.
Odredite količinu i vrstu habanja.
U ovom slučaju, radi se o funkcionalnom habanju koje se može popraviti, čija je vrijednost 400 USD (1500 - 1100 USD).
Problem 8
Električna armatura postavljena u procijenjenoj zgradi ne zadovoljava savremene tržišne standarde. Odredite vrstu i količinu habanja, ako je trošak zamjene postojeće električne armature 3.500 USD, njeno fizičko trošenje je 2.000 USD. Troškovi demontaže električnih priključaka su 1.000 USD, a troškovi ugradnje novih električnih priključaka 1.500 USD.
U ovom slučaju radi se o funkcionalnom trošenju koje se može popraviti, čija je vrijednost 4000 USD ((3500-2000)+1000+1500).
Problem 9
Procijenjena poslovna zgrada ima skladišnu površinu od 500 m2. Sa stanovišta najbolje upotrebe danas, ovaj prostor je preporučljivo koristiti kao poslovni prostor. Odredite vrstu i iznos amortizacije ako je trošak zamjene skladišta 8.000 USD. Fizičko trošenje – 500 dolara. Cijena likvidacije skladišta je 800 dolara.
U ovom slučaju, radi se o funkcionalnom trošenju koje se može popraviti, čija je vrijednost 8300 USD.
Problem 10
Zgrada koja se procjenjuje nema sistem za gašenje požara, što rezultira gubitkom prihoda od 2.000 dolara. Odrediti vrstu i iznos amortizacije ako je oblik kapitalizacije ovih objekata 10%. Troškovi ugradnje sistema za gašenje požara tokom izgradnje nove zgrade iznose 15.000 dolara.
Postoji povećanje prihoda za 2000 dolara. Kapitalizirano povećanje kapitalnih dobitaka po stopi kapitalizacije od 10% iznosiće 20.000$ (PV=P/r=2000/0.1=20.000) Kao rezultat, imamo ispravljivo funkcionalno habanje u iznosu od 5.000$.
20000 – 15000 = 5000 $
Komparativni pristup:
Bruto množitelj rente
BPM = Prodajna cijena / godišnji (mjesečni, itd.) prihod
Ukupna stopa povrata
OKK = br. oper. prihod (NP+A)/ Prodajna cijena
Problem 11
Informacije o tržištu dostupne su za 3 nedavne uporedive prodaje stambenih objekata:
Kuća 1 je po svojim sadržajima i lokaciji najbliži objektu koji se procjenjuje, ali je njegov krajolik bolji i ova razlika je procijenjena na 5.000 eura, đubrište je isto kao kod nekretnine koja se procjenjuje, njegova cijena je 16.000 eura. Nekretnina 1 je prodana prije 3 mjeseca.
Kuća 2 ima otvor za smeće, prodat prije 6 mjeseci po povoljnim uslovima finansiranja (dodati 15.000 USD na cijenu u odnosu na redovne uslove finansiranja)
Kuća 3 nalazi se dva bloka od autobuske stanice, dok je objekt udaljen 8 blokova. Vjeruje se da autobuska stanica oduzima 3000 cu od cijene objekta. Kuća je prodana prije 2 dana i nema odvoz smeća.
Poskupljenje ove vrste nekretnina iznosi 0,5% mjesečno.
| karakteristika | Nakon procene objekta | Uporedni objekat | ||
| Prodajna cijena | 490000 | |||
| Datum prodaje | Sad | 1,5% (+9000) | 3% (+22500) | Sad |
| Kanal za smeće | + | + | + | Ne (+16000) |
| Okolni pejzaž | Dovoljno | bolje (-5000) | Dovoljno | Dovoljno |
| Finansiranje | tržište | tržište | Prednosti (-15000) | tržište |
| Lokacija | običaj | Isto | Isto | Bolje 6 sq*3000 (-18000) |
| Ažurirana cijena | ||||
| Broj apartmana | ||||
| Cijena stana | 24776 | 24160 | 22250 | 24889 |
| VRM | 6 | 6 | 5,9 | 6 |
Ažurirane prodajne cijene:
1) 600000+9000-5000 = 604000 ye
2) 750000+22500-15000 = 757500 ye
3) 450000+16000-18000 = 448000 ye
preko VRM-a= Prodajna cijena / Potencijalni učinak
Prodajna cijena = BRM * 85000 = 510000
Cijena 1 stana procijenjene nekretnine:
(24160+22250+24889)/3 = 24776 USD
Problem 11
Koja su podešavanja za razlike između garaža i za prisustvo kamina?
Kamin 78000-76500=1500 ue
Površina 83000-78000=5000 cu
Garaža 83000-1500-80000=1500 ue
Problem 11
Za procjenu zemljišne parcele identificirana su 3 uporediva prodajna objekta:
| Karakteristično | Procijenivši. Objekt | Uporedni objekat | ||
| Cijena | ||||
| Square | 4 ha | 3 ha | 4 ha | 5 ha |
| Forma | Normalno | Isto | Bolje za -1000 | Još gore za +2000 |
| Zemlja | Hor | Isto | Još gore za +500 | Još gore za +500 |
| Topografija | hor | Isto | Još gore za +1000 | Isto |
| Vrijeme prodaje | Sad | Prije godinu dana | prije 6 mjeseci | prije 3 mjeseca |
| Vremenska korekcija | 2286 (1,5%*12) | 1602 | 922,5 | |
| Ažurirana cijena za 1 hektar | 4882 | 4995 | 4866,5 | 4784,5 |
| Ažurirana cijena | 14986 | 19466 | 23922,5 |
Odredite cijenu zemljišne parcele ako je prosječno povećanje cijene 1,5% mjesečno.
Godina 1.5*12=18%
6 mjeseci 1,5*6=9%
3 mjeseca 1,5*3=4,5%
sri prodajna cijena = (4995+4866,5+4784,3)/3=4882 ye
Cijena procijenjenog objekta = 19690 cu
Problem 12
Odredite cijenu nekretnine, zakupnina za koju je 125 cu mjesečno.
BRM = 15500/130 =119,2
Prosjek BRM = 120
Cijena objekta = 120*125=15000 cu
Problem 13.
Nekretnina koja se procjenjuje nalazi se u blizini aerodroma i iznajmljuje se za 900 USD. Slični objekti pod normalnim uslovima se iznajmljuju za 1200 cu mesečno. Na tržištu su identificirane sljedeće prodaje:
1) po cijeni od 250 hiljada eura sa mjesečnim primanjima od 1000 eura
2) po cijeni od 300 hiljada eura sa mjesečnim primanjima od 1200 eura
3) po cijeni od 325 hiljada eura sa mjesečnim primanjima od 1500 eura
Odredite kako lokacija mijenja vrijednost svojstva
1. Odredite omjer bruto prihoda i prodajne cijene na osnovu nedavnih tržišnih transakcija GMR = Cijena / Prihod
250000/1000=250 c.u.
300000/1200=250 c.u.
325000/1500=216,67 c.u.
2. Utvrđujemo gubitak prihoda zbog blizine imovine industrijskom preduzeću.
1200-900=300 c.u.
3. Pronađite prosječnu vrijednost BMR
(250+250+216,67)/3=238,89 k.u.
4. Odredite koliko lokacija umanjuje cijenu nekretnine.
300*238,89=71667 k.u.
Problem 14
Prva nekretnina, površine 185 m2, prodata je za 72.200 eura, druga nekretnina, površine 175 m2, prodata je za 70.800 eura. Koliko će tržište vrednovati svaki dodatni kvadratni metar stambenog prostora?
Cijena 1 m2 = (72200-70800)/10 = 140 eura
Problem 15
Podaci su prikupljeni (tabela) Cijena stana se procjenjuje na 16.000 dolara. Procijenite nekretninu na osnovu cijene soba, apartmana i na osnovu bruto magnetskog materijala dajte konačnu ocjenu sa obrazloženjem za zaključak.
Bruto množitelj rente (GRM)– indikator koji odražava odnos prodajne cijene i bruto prihoda nekretnine (potencijalne ili stvarne) koja ima slične objekte. To je agregirani indikator i koristi se kao multiplikator prihoda procijenjenog objekta. BPM nije prilagođen za razlike u karakteristikama objekta.
Gdje R i- Prodajna cijena i-ti sličan objekat;
I i- bruto prihod i-ti sličan objekat;
n– broj korišćenih analoga (3-5 objekata).
Tržišna vrijednost imovine koja se procjenjuje određuje se po formuli:
(27)
gdje je V tržišna vrijednost imovine;
I – bruto prihod od imovine koja se vrednuje.
Problem 13: Odrediti tržišnu vrijednost jednosobnog stana ako su poznate prodajne cijene i visina zakupnine za tri slična stana u datoj gradskoj četvrti. Tržišni podaci prikazani su u tabeli 7. Procijenjeni jednosobni stan iznajmljuje se za 7,7 hiljada rubalja. Mjesečno.
Tabela 7 – Obračun bruto množitelja rente
|
Analogni objekti |
Tržišna cijena, hiljada rubalja. |
Najam mjesečno, hiljada rubalja. |
Procijenjeni VRM |
|
Apartman 1 | |||
|
Apartman 2 | |||
|
Stan 3 | |||
|
BRM prosjek |
Tržišna vrijednost procijenjenog jednosobnog stana je:
3.3 Pristup vrednovanju nekretnina zasnovan na troškovima
Troškovni pristup zasniva se na određivanju troškova koji su neophodni za ponovno stvaranje (zamjenu) imovine koja se procjenjuje, uzimajući u obzir akumuliranu amortizaciju. Troškovi izračunati korištenjem troškovnog pristupa uključuju zbir preostale vrijednosti zgrade i zemljišne parcele.
(28)
V– trošak imovine;
V L– cijena zemljišne parcele;
V restaurirati– troškovi restauracije (zamjene) zgrade;
D- akumulirano habanje zgrade koja se procjenjuje.
Opće situacije za korištenje metode:
procjena nekretnina posebne namjene
analiza izvodljivosti za novogradnju
određivanje najbolje, najefikasnije opcije upotrebe
utvrđivanje vrijednosti nekretnina na pasivnim tržištima
prilikom provjere rezultata ocjenjivanja izvršenih drugim metodama ocjenjivanja.
Obavezne situacije za korištenje metode:
svrhe oporezivanja imovine
oduzimanje po potrebi radi utvrđivanja vrijednosti objekata, zemljišta
svrhe poreza na dohodak
prilikom osiguranja nekretnina.
Vremenom se cijena građevina, zgrada i građevina smanjuje iz više razloga:
habanje konstrukcije tokom rada;
nepovoljni uticaji okoline;
promjene u tehnologiji gradnje;
uticaj spoljnih faktora.
Amortizacija je gubitak upotrebne vrednosti nekretnine, a samim tim i njene vrednosti. Nošenje se dešava:
Fizički/smanjenje troškova zbog gubitka određenih potrošačkih svojstava tokom vremena/
Funkcionalni/smanjenje vrijednosti nekretnine zbog neusklađenosti sa savremenim arhitektonskim, estetskim, planerskim rješenjima, komforom/
Eksterni/ zastarjelosti vrijednosti zbog promjena u vanjskom okruženju; faktori ne utiču direktno na samu zgradu/
Fizičko i funkcionalno trošenje može biti uklonjivo ili nepopravljivo.
Metode za određivanje habanja zgrade:
Metoda raščlanjivanja po komponentama.
Sastoji se od posebnog razmatranja habanja građevinskih konstrukcija, uzimajući u obzir njihovu specifičnu težinu u ukupnoj cijeni objekta; uzimajući u obzir specifične težine konstrukcijskih elemenata i njihove vrijednosti habanja, utvrđuje se ukupno fizičko habanje i habanje.
Efikasna metoda starosti.
Na osnovu pregleda zgrada imovine koja se procjenjuje. U njemu se navodi da efektivna starost ( EV) se odnosi na tipičan ekonomski životni vijek ( SJE), kao nagomilano trošenje ( I) do zamjenske cijene ( Ned).
(29)
Način da se uporedi prodaja.
Sastoji se od utvrđivanja tržišne procjene akumulirane amortizacije zgrade upoređivanjem njene zamjenske cijene sa tekućim prodajnim cijenama sličnih objekata. Slijed:
Izbor nedavnih prodaja nekretnina sličnih onoj koja se vrednuje.
Utvrđivanje zamjenske cijene zgrade.
Određivanje trenutne tržišne vrijednosti zgrade.
Određivanje prosječne vrijednosti akumuliranog habanja po razlici (V novo – V struja ) .
Ekonomski životni vijek (ELL)- period tokom kojeg zgrada doprinosi ukupnoj vrijednosti imovine koristi se za povećanje dobiti.
Efektivna starost (EA)- vrijeme do kojeg se procjenjuje životni vijek zgrade, na osnovu njenog fizičkog stanja, opreme, dizajna i ekonomskih faktora.
Problem 14: Trošak zamjene zgrade izgrađene prije 45 godina iznosi 14.725 hiljada rubalja. Prema standardnom pasošu projekta, ekonomski vijek zgrade je 110 godina. Efektivna starost zgrade jednaka je stvarnoj starosti. Tržišna vrijednost zemljišne parcele metodom poređenja prodaje procjenjuje se na 1.230 hiljada rubalja. Odredite vrijednost imovine.
1 Određuje se iznos akumuliranog trošenja.
2 Izračunava se ukupna cijena nekretnine
Problem 15: Odredite tržišnu vrijednost nekretnine ako su dati sljedeći početni podaci:
zemljište površine 2.917 m2
katastarska vrijednost zemljišta 248 rub./m2
korisna površina objekta 2.000 m2
cijena izgradnje zgrade prema procjeni iznosi 31.262 hiljade rubalja.
indirektni troškovi iznose 20% troškova izgradnje
godišnji gubitak zakupnine za prostorije je 59 rubalja/m2
bruto multiplikator zakupnine za sličnu nekretninu je 4,2.
U objektu koji se procjenjuje moraju se izvesti sljedeće vrste restauratorskih radova:
zamjena krova 150 hiljada rubalja.
unutrašnja dekoracija 430 hiljada rubalja.
demontaža i modernizacija sistema grijanja 195 hiljada rubalja.
1. Cijena zemljišne parcele se utvrđuje (V L)
gdje je S L površina zemljišne parcele
C K – katastarska vrijednost zemljišta odgovarajuće funkcionalne namjene
2. Izračunava se potpuni trošak zamjene zgrade
3. Izračunava se ukupno (ukupno) akumulirano trošenje (D). Ustanovljava se na osnovu troškova restauracije i popravke.
Do fizičkog habanja ( D fizički) uključuju troškove zamjene krova i unutrašnje završne obrade.
D fizički = 150+430=580hiljada rubalja.
Do funkcionalne – modernizacija sistema grijanja.
D func. = 195 hiljada rubalja.
Spoljno habanje se sastoji od smanjenih plaćanja zakupnine. Trošak ekonomske amortizacije utvrđuje se kapitaliziranjem gubitaka od zakupa ili korištenjem bruto množitelja zakupnine.
D fizički = 2000×59×4,2=495,6 hiljada rubalja.
4 Pronađite cijenu nekretnine (obrazac. 28)
4. Određivanje najbolje i najefikasnije opcije za korišćenje nekretnina.
1. Lokacija.
2. Tržišna potražnja.
3. Dostupnost dugoročnih ugovora o zakupu zemljišta.
4. Kvalitet resursa stranice.
5. Investiciona atraktivnost.
Analiza najbolje i najbolje upotrebe provodi se u dva slučaja:
1. Neizgrađeno područje.
2. Građevinska parcela (postojeća poboljšanja).
Ostatak za zemljište
Prihod koji se odnosi na zemljište se definiše kao ostatak nakon oduzimanja od ukupnog prihoda ostvarenog od strane objekta, koji se sastoji od zadovoljavanja preostalih faktora proizvodnje.
V o = V L + V B (30)
Gdje V o- ukupni troškovi
V L– cijena zemljišta
V B– troškovi zgrada i objekata
V L = (NOI – V B × R B)/ R L (31)
Gdje NOI– neto poslovni prihod
R L– stopa kapitalizacije zemljišta
V B × R B– prihodi od zgrada i objekata
Metoda se koristi za objekte sa novogradnjom.
Ostalo za zgrade i objekte
Koristi se za procjenu troškova poboljšanja, pod uslovom da je trošak utvrđen sa velikom preciznošću. Metoda se koristi za nekretnine sa zastarjelim i vrlo oronulim zgradama.
V B = (NOI – V L × R L )/ R B (32)
V L × R L – prihod od zemljišta
4.1 Prazno zemljište
Analiza se provodi u 3 faze:
1. Odabrane su opcije korištenja (strategije razvoja).
2. Cijena novogradnje se utvrđuje za svaku od odabranih opcija. Uzimaju se u obzir faktori kao što su kvalitet resursa lokacije i tehnološka izvodljivost.
3. Utvrditi finansijsku izvodljivost analiziranih strategija razvoja. Za to se sastavlja prognozni izvještaj o prihodima i rashodima, utvrđuje neto poslovni prihod itd.
Problem 16: Identificirane su tri moguće razvojne strategije za lokaciju: stambena zgrada, poslovna zgrada, trgovački centar. Troškovi razvoja su 45,8 miliona rubalja, 54,6 miliona rubalja, odnosno 70,0 miliona rubalja. Očekivani povrat ulaganja je 12%. Vijek trajanja objekata je određen na 90, 50, 50 godina. Poređenje razvojnih strategija vrši se na osnovu rezidualne metode za zemljište. Stopa kapitalizacije zemljišta je 11%.
1. Stopa kapitalizacije za zgrade se utvrđuje (pomoću Ring metode)
R željeznička stanica = 12%+100%/90 = 13,1%
R poslovna zgrada = 12%+100%/50 = 14,0%
R t.c. = 12%+100%/50 = 14,0%
2. Izračunava se neto poslovni prihod koji se može pripisati zgradama
NOI railway = 45,8 × 0,131 = 6,0 miliona rubalja.
Poslovna zgrada NOI =54,6×0,14 = 7,644 miliona rubalja.
NOI t.c. = 70,0×0,14 = 9,8 miliona rubalja.
3. Pronađite neto poslovni prihod koji se odnosi na zemljišne parcele, koji se kapitalizira u tekuću vrijednost zemljišta
Tabela 8 – Analiza najboljeg i najefikasnijeg korišćenja zemljišta, hiljada rubalja.
|
Indikatori |
Stambena zgrada |
Poslovna zgrada |
Trgovački centar |
|
|
Godišnji bruto prihod | ||||
|
Usklađivanja za neiskorišćenost i gubitke u naplati (gubitak zakupnine za prostor) | ||||
|
Ostali prihodi (kozmetički salon, bar i sl.) | ||||
|
Stvarni bruto prihod | ||||
|
Operativni troškovi (operacija objekta) | ||||
|
Rezerva za zamjenu kratkotrajnih elemenata (komunikacije, vodovod itd.) | ||||
|
Neto operativni prihod (ukupno), NOI O | ||||
|
Prihodi koji se pripisuju zgradama NOI IN | ||||
|
Neto poslovni prihod od zemljišta, NOI L | ||||
|
Cijena zemljišta, V L |
Zaključak: Najbolja opcija za korištenje zemljišta je izgradnja tržnog centra, jer vrijednost zemlje je veća i prihod od zemlje je veći.
O upotrebi statističke analize pri vrednovanju poslovnih nekretnina metodom bruto zakupnine
Metoda bruto zakupnine (GRM) zasniva se na pretpostavci da postoji direktna veza između prodajne cijene nekretnine, s jedne strane, i potencijalnog prihoda od zakupa koji se može dobiti prilikom izdavanja nekretnine, s druge strane. . Vjerovatna prodajna cijena procijenjenog objekta ovom metodom izračunava se po formuli: Vjerovatna prodajna cijena procijenjenog objekta ovom metodom izračunava se po formuli:
C rev = PVD rev * VRM, (1)
gde je C oko verovatna prodajna cena imovine koja se vrednuje, rub.;
PVD o - potencijalni bruto prihod zakupodavca od imovine koja se vrednuje, rub./god.;
GRM - multiplikator bruto rente.
Potencijalni bruto prihod stanodavca utvrđuje se na osnovu tržišnih stopa zakupa i veličine prostora koji se može iznajmiti:
PVD rev = AP *Sopćenito(2)
gdje je AP tržišna stopa zakupnine za godinu, rublja/godina;
S ukupno - odnosno ukupna površina nekretnine pogodne za iznajmljivanje, m2.
Ključni problem u određivanju VRM-a je osigurati uporedivost indikatora troškova upoređenih objekata. U slučaju kancelarijskih nekretnina, da biste osigurali uporedivost, možete koristiti standardiziranu jedinicu veličine objekta (m2 ukupne površine) i standardizaciju po prihodu, što se osigurava izračunavanjem VRM.
Izračun VRM vrijednosti za kancelarijske nekretnine zasniva se na sljedećim pretpostavkama:
U skladu sa standardom tržišne vrijednosti, njegova vrijednost odgovara najverovatnije cena, prema kojem se predmet može otuđiti na otvorenom tržištu. Stoga je za određivanje tržišne vrijednosti na osnovu informacija o cijenama sličnih objekata preporučljivo koristiti poznate metode statističke analize, koje omogućavaju povećanje pouzdanosti procjene izračunatih pokazatelja. Opća populacija u ovom slučaju su cijene svih objekata u analiziranom tržišnom segmentu, a podaci koje koristi procjenitelj je uzorak koji se sastoji od n nezavisna zapažanja.
Budući da su ponude za iznajmljivanje i prodaju iste nekretnine izuzetno rijetke, potrebne početne informacije za analizu generiraju se u dvije faze:
1. faza- utvrđuje se lista analognih objekata za prodaju uporedivih sa objektom koji se vrednuje;
2. faza- za ove analoge odabrane su odgovarajuće ponude za iznajmljivanje kancelarijskih objekata.
Glavne karakteristike ovako formiranog uzorka prikazane su u sljedećoj tabeli.
Tabela 1.
Analiza omjera “prodajna cijena/godišnji zakup” za uporedive poslovne nekretnine
| br./kom | Naziv indikatora | Cijene ponude za analoge na prodaju, rub./m2. m. | Cijene zakupa nekretnina koje odgovaraju analozima za prodaju, RUB/m2. u godini | Odnos “cijena/godišnja stopa zakupa” za uporedive nekretnine |
|
Prosječna vrijednost |
||||
|
Minimalna vrijednost |
||||
|
Maksimalna vrijednost |
||||
|
Koeficijent asimetrije |
||||
|
Odnos koeficijenta asimetrije prema grešci procjene |
||||
|
Kurtosis koeficijent |
||||
|
Odnos koeficijenta ekscesa i greške u proceni |
||||
|
Kriterijum odstupanja (tabelarna vrijednost pri α=.5% je 2,67) |
||||
|
standardna devijacija (RMS) |
||||
|
Koeficijent varijacije |
Bilješka: izračunato na osnovu uzorka od 19 kancelarijskih nekretnina u centralnom delu Rostova na Donu, stavljenih na prodaju u aprilu 2006, i odgovarajućih ponuda za iznajmljivanje.
Statistička homogenost rezultujućeg uzorka provjerena je korištenjem kriterija zapažanja vanrednih vrijednosti:
K = max [ Ysri - Y (1) ; Y (n) - Ysri]/σ (3)
gdje je Y av - prosječna vrijednost;
Y (1) i Y (n) su minimalne i maksimalne vrijednosti u uzorku, respektivno;
σ - standardna devijacija.
Uzorak se može smatrati statistički homogenim ako izračunata vrijednost kriterija (3) ne prelazi vrijednost u tabeli na datom nivou značajnosti. Za dobijeni uzorak, tabelarna vrijednost kriterija na nivou značajnosti od 5% jednaka je 2,67, što je veće od izračunatih vrijednosti ovog kriterija za distribucije objavljenih prodajnih cijena (2,09), stopa zakupa (1,79). ) i omjera “prodajne cijene/cijene zakupa” (2.12). 2,67, što je veće od izračunatih vrijednosti ovog kriterija za distribucije najavljenih prodajnih cijena (2,09), stopa zakupnine (1,79) i omjera prodajne cijene/zakupnine (2,12).
Vrijednost koeficijenta asimetrije (0,97) ukazuje na prisustvo desnostrane asimetrije u distribuciji prodajnih cijena objekata, u kojoj prosječna vrijednost indikatora premašuje njegovu modalnu (najvjerovatniju) vrijednost, a vrijednost kurtozisa koeficijent (0,46) ukazuje na niži nagib distribucije cijena u odnosu na standardnu normalnu distribuciju. Poslednja okolnost je veoma bitna, jer ukazuje na povećan rizik odstupanja prodajnih cijena nekretnina od njihovog prosječnog nivoa. Međutim, izračunate vrijednosti koeficijenata pouzdanosti asimetrije i kurtozisa za sve indikatore (jednake omjeru vrijednosti parametra i standardne greške procjene) nisu dovoljne da se odbaci hipoteza da rezultirajući uzorak odgovara normalnom distribucija. Međutim, izračunate vrijednosti koeficijenata pouzdanosti asimetrije i kurtozisa za sve indikatore (jednake omjeru vrijednosti parametra i standardne greške procjene) nisu dovoljne da se odbaci hipoteza da rezultirajući uzorak odgovara normalnom distribucija.
Takođe napominjemo da su za distribuciju omjera „prodajna cijena/godišnja zakupnina“ vrijednosti koeficijenta asimetrije (0,44) i koeficijenta varijacije (20%), što ukazuje na veću stabilnost ovog pokazatelja. Na slici ispod prikazan je histogram ove distribucije:
Odnos “prodajna cijena/godišnja stopa zakupa” karakteriše stvarnu vrijednost VRM za svaki par uporedivih analoga objekata za prodaju i objekata za iznajmljivanje. Kao što slijedi iz prikazanih rezultata, najvjerovatnija vrijednost BPM-a za objekt koji se procjenjuje je u rasponu od 5 do 6, a prosječna vrijednost (matematičko očekivanje) BPM av = 5,93.
Pouzdanija vrijednost VRM vrijednosti može se dobiti direktnom procjenom zavisnosti prodajne cijene (po 1 m2) od cijene zakupa:
C ed =m*AP sp (4)
gdje je C ed prodajna cijena standardne jedinice kancelarijske nekretnine, rub./m2;
m je koeficijent zavisnosti prodajnih cijena od cijena zakupa za uporedive objekte, koji odgovara vrijednosti VRM;
AP sp - godišnja stopa najma uporedive kancelarijske imovine, RUB/m2. m..
Zavisnost (4) je jednačina linearne regresije, čiji se parametri procjenjuju metodom najmanjih kvadrata. Rezultati proračuna korištenjem standardne Microsoft Excel procedure dati su u tabeli. 2.
tabela 2
Rezultati izračunavanja VRM metodom najmanjih kvadrata
Rezultati proračuna ukazuju na vrlo visok odnos između prodajnih cijena poslovnih nekretnina i cijena zakupa u ovom segmentu tržišta - više od 97% varijacije prodajnih cijena objekata odgovara promjenama cijena zakupa, a izračunata vrijednost F- Kriterijum je više od dva reda veličine veći od njegove tabelarne vrednosti na nivou značajnosti od 5%. Raspored obračunatih i stvarnih prodajnih cijena kancelarijskih nekretnina prikazan je na slici 2.
BPM vrijednost izračunata za jednadžbu regresije (m=5,84), nešto manje od prosjeka uzorka (BRM av =5,93) i odgovara minimalnoj disperziji zaostalih odstupanja stvarnih i izračunatih BPM vrijednosti.
Prednost BPM indikatora, izračunatog na osnovu statističke analize prilično reprezentativnog uzorka, je viši nivo objektivnosti dobijenih rezultata. Istovremeno, potrebno je uzeti u obzir da se formiranje odnosa „prodajne cijene/zakupnine“ odvija na osnovu očekivanja većine tržišnih učesnika i ima određenu inerciju. Ova inercija, s jedne strane, „filtrira“ neopravdane fluktuacije cijena uzrokovane špekulativnim uzbuđenjem, ali, s druge strane, dovodi do kašnjenja u reakciji BPM indikatora u slučaju značajnih promjena tržišnih uslova. Stoga je preporučljivo koristiti metodu bruto zakupnine za procjenu tržišne vrijednosti nekretnine za srednjoročne svrhe (za period od 1 godine), uzimajući u obzir očekivane promjene nivoa profitabilnosti različitih segmenata tržišta.
Procjena nekretnina.-ur. A.G. Gryaznova; Moskva, “Finansije i statistika”, 2002, sekcija. 8.3
„Omjer bruto prihoda (cijena nekretnine/bruto godišnji prihod) je mjera vrijednosti standardizirane prihodima. Prednost ovakvog pristupa je što prihod uključuje razlike u obimu, kvalitetu izgradnje i lokaciji” - A. Damodaran. Procjena ulaganja. Alati i tehnike za procjenu bilo koje imovine. M.: Alpina Business Books, 2004, str. 1003.
Građanski zakonik Ruske Federacije, čl. 437.
“U slučaju nekretnina na istoj lokaciji, može se tvrditi da su karakteristike rasta i rizika ovih nekretnina vrlo slične, tako da jedina razlika ostaje razlika u mogućnosti ostvarivanja prihoda” - A. Damodaran. Procjena ulaganja. Alati i tehnike za procjenu bilo koje imovine. M.: Alpina Business Books, 2004, str. 1004.
O povećanju pouzdanosti procjene tržišne vrijednosti metodom uporedne analize. - Anisimova I.A., Barinov N.P., Gribovsky S.V., - Pitanja ocjenjivanja. Stručni naučni i praktični časopis, br. 1, 2002, M.: ROO, str. 2 - 10.
Likesh I., Lyaga J., Osnovne tabele matematičke statistike, M., Finansije i statistika, 1985, str. 36.
Tamo, str. 185.
A. Damodaran. Procjena ulaganja. Alati i tehnike za procjenu bilo koje imovine. M.: Alpina Business Books, 2004, str. 84-85.
O povećanju pouzdanosti procjene tržišne vrijednosti metodom uporedne analize. - Anisimova I.A., Barinov N.P., Gribovsky S.V., - Pitanja ocjenjivanja. Stručni naučni i praktični časopis, br. 1, 2002, M.: ROO, str.10.
Metoda množitelja bruto rente. (VRM)
Bruto množitelj zakupnine je pokazatelj koji odražava omjer prodajne cijene i bruto prihoda od nekretnine. Ovaj indikator se izračunava za slične objekte nekretnina i koristi se kao množitelj adekvatnog pokazatelja nekretnine koja se procjenjuje.
Faze procjene vrijednosti nekretnina korištenjem bruto množitelja najma:
1. Procjenjuje se bruto prihod procijenjenog objekta, potencijalni ili stvarni;
2. Odabrana su najmanje tri analoga imovine koja se procjenjuje, za koje postoje pouzdani podaci o prodajnoj cijeni i visini potencijalnog ili stvarnog prihoda;
3. Izvršena su neophodna prilagođavanja kako bi se povećala uporedivost analoga sa objektom koji se ocenjuje;
4. Za svaki analog se izračunava bruto množitelj zakupnine;
5. Konačni VRM se određuje kao aritmetički prosjek izračunatog VRM za sve analoge;
6. Tržišna vrijednost procijenjenog objekta izračunava se kao proizvod prosječnog GRM i procijenjenog adekvatnog bruto prihoda procijenjenog objekta.
7. Vjerovatna tržišna vrijednost imovine koja se procjenjuje izračunava se pomoću formule:
Sn = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)
gdje je CH procijenjena tržišna vrijednost imovine koja se procjenjuje; PVDots - potencijalni bruto prihod od procijenjenog objekta; DVDots - stvarni bruto prihod od procijenjenog objekta VRMsr - bruto množitelj zakupnine; Tsa - prodajna cijena slične nekretnine; ili po formuli:
Sn = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+...+Tsan/PVDan):n (2)
gdje je Tsa1 prodajna cijena prvog sličnog objekta; PVD1 - potencijalni bruto prihod od prvog sličnog objekta; Tan je prodajna cijena n-tog sličnog objekta; PVDan - potencijalni bruto prihod od n-tog sličnog objekta; n - broj sličnih objekata.
GRM se smatra tržišnom metodom za vrednovanje imovine koja stvara prihod
imovine, jer ovaj pokazatelj uzima u obzir prodajne cijene i bruto prihod od zakupa za objekte koji se prodaju na tržištu. Primjer: Procjenitelj mora utvrditi tržišnu vrijednost imovine čiji je potencijalni bruto prihod 30.000 hiljada rubalja. Baza podataka sadrži informacije o nedavno prodatim analozima.
Izračunavamo prosječni množitelj bruto zakupnine za analoge i njegovu prosječnu vrijednost: (105.000: 35.000 + 96.000: 28.000 + 110.000: 31.000): 3 = 3,3257. GRM se ne prilagođava za razlike između komparativnog analognog objekta, budući da se izračunava vrijednost analognog objekta VRM se zasniva na stvarnim plaćanjima najma i prodajnim cijenama, koje već uzimaju u obzir ove razlike. Tržišna vrijednost imovine koja se procjenjuje je 30.000 x 3.3257 = 99.770 (hiljada rubalja)
Bruto višestruki zakup ne bi trebao biti prilagođen za pogodnosti ili druge razlike koje postoje između uporedivih i predmetnih nekretnina. Obračun GRM-a je zasnovan na stvarnim plaćanjima zakupnine i prodajnim cijenama koje prevladavaju na tržištu. Ako postoje razlike u pogodnostima ili nivou usluga između uporedivih nekretnina i nekretnina koje se procjenjuju, pretpostavlja se da su te razlike već uračunate u prodajne cijene i cijene zakupa.
Metoda je prilično jednostavna, ali ima sljedeće nedostatke:
1. 1. Može se koristiti samo u uslovima razvijenog i aktivnog tržišta nekretnina, tj. Imovina koja se procjenjuje mora se nalaziti na tržištu na kojem se redovno prodaju i kupuju konkurentne nekretnine na osnovu prihoda koji ostvaruju.
2. 2. Ne uzima u potpunosti u obzir razliku u rizicima ili stopama prinosa na kapital između predmeta procjene i njegovog uporedivog partnera;
3. Takođe ne uzima u obzir vjerovatnu razliku u neto poslovnom prihodu upoređenih objekata.